为依法实施棚户区改造，切实保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定，印江自治县住房和城乡建设局拟定了《印江自治县坪兴寨南片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》并报县人民政府论证通过，现将《印江自治县坪兴寨南片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》向社会公布，征求广大被征收人的意见和建议。

征求意见期自公告之日起满三十日后结束，征求意见工作结束后，县人民政府将会对征求意见情况和根据公众意见修改的情况予以公布。

请广大被征收人积极支持参与。

印江自治县人民政府

 2021年10月22日

印江自治县坪兴寨南片区棚户区改造项目

房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

为加快推进城镇建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境，切实维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国民法典》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》、《贵州省国有土地上房屋征收与补偿指导意见》等相关法律法规和政策规定，结合坪兴寨南片区具体实际，制定本方案。

一、房屋征收基本情况

（一）项目名称：印江自治县坪兴寨南片区棚户区改造项目

（二）征收人：印江土家族苗族自治县人民政府

（三）房屋征收部门：印江自治县住房和城乡规划建设局

（四）房屋征收实施单位：印江土家族苗族自治县坪兴寨南片区棚户区改造工作组

（五）房屋征收范围：梵净山西路先锋败水渠口至小军汽车修理厂以南，南湖小区以东，南环路以北，先锋败水渠口经坪兴寨廉租房小区、公路养护段办公区、公路养护段职工宿舍至南环路以西合围区域（不含小军汽车修理厂、坪兴寨廉租房小区、公路养护段办公区、公路养护段职工宿舍，详见征收范围红线图）。

（六）被征收人：征收范围内被征收房屋及其附属物所有权人。

（七）估价期限：自评估机构确定之日至签约期限日前一日。

（八）签约期限：从征收公告发布之日起6个月内。

二、被征收房屋的认定

（一）被征收房屋用途、建筑面积、用地面积认定

被征收房屋用途、建筑面积、用地面积认定以房屋所有权证和不动产登记簿的登记内容为准；若房屋所有权证与不动产登记簿的登记内容不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，一律以不动产登记簿登记的内容为准；对未经登记的，由征收部门组织相关部门调查认定处理。若被征收人对房屋权属证书建筑面积记载有异议的，以有资质的测绘机构按照《房产测量规范》（GB-T17986-2000）重新测绘，由不动产登记机构确认。用地面积以国有土地使用权证和不动产登记簿登记的面积为准，对无土地使用权属证件的工作组结合其他合法有效资料予以认定。

（二）临街门面的认定

临街门面是指在坪兴寨南片区棚户区改造红线范围内，具体指梵净山西路、印思路（峨岭派出所经老车站至南湖小区）、坪兴村卫生室至南环路段临街主体房屋底层，房屋所有权证、不动产登记簿登记为商业用途的房屋或该范围内住宅房屋第一层室内地坪与道路面基本持平能用于商业经营等活动的，进深以12米为准，12米（含12米）以内部分，100%认定为主街门面，12米以外部分按住房认定，剩余其他楼层房屋按实际用途认定。

（三）生产经营房的认定

生产经营房是指在坪兴寨南片区棚户区改造红线范围内，主街和背街区域外持有工商营业执照、税务登记证等有效证件，从事各类商业服务、生产经营等活动且在征收公告发布前连续经营三年以上拥有合法产权的房屋。

三、房屋征收补偿内容

（一）被征收房屋价值的补偿（含院落、空地、装饰装修、附属物等价值）；

（二）因征收房屋造成的搬迁和临时安置补助费；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿及职工失业补助；

（四）不予补偿的情形：房屋征收范围内认定为违法违章建（构）筑和超过批准期限的临时建（构）筑物；房屋征收公告发布后，违反规定在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、装修房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的部分。

四、房屋征收补偿方式

房屋征收补偿采取产权调换、货币补偿两种方式。行政企事业单位非住宅房屋一律按原建筑面积产权调换到指定区域。

（一）货币补偿

1、货币补偿是指以货币方式对被征收房屋实行同等价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

2、房地产价格评估机构的选定，按照《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）》执行。

（二）产权调换

产权调换是指县人民政府通过实施棚户区改造，为被征收人提供房屋调换产权，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价的征收补偿方式。产权调换原则上实行就地就近回迁调换，临街门面的产权调换，按规划统一回迁安置到相应区域。

1、非临街独立主体房屋的产权调换

（1）非临街独立主体房屋总层数只有一层的，按被征收房屋实际建筑面积实行“拆1还2.0”调换住房，以旧换新，不补差价。

（2）非临街独立主体房屋总层数是两层的，按被征收的底层实际建筑面积实行“拆1还1.5”调换住房，二层按实际建筑面积“拆1还1.2”调换住房，以旧换新，不补差价。

（3）非临街独立主体房屋总层数是三层的，按被征收房屋的底层实际建筑面积实行“拆1还1.4”调换住房，二、三层部分按实际建筑面积“拆1还1.1”调换住房，以旧换新，不补差价。

（4） 非临街独立主体房屋总层数是四层以上（含四层）的，按被征收房屋底层实际建筑面积实行“拆1还1.3”调换住房，二层及以上部分按实际建筑面积实行“拆1还1”调换住房，以旧换新，不补差价。

2、临街独立主体房屋的产权调换

临街门面实行净面积回迁安置，公摊面积由被征收人按市场指导价的50%补差。临街门面的产权调换按规划统一回迁安置到相应区域。

（1）临街主体房屋总层数只有一层且被认定为门面的,门面按认定的面积实行“拆1还1”净面积回迁安置，同时回迁安置相等原建筑面积的住房(未认定为门面的部分按照非临街产权调换方式执行），以旧换新，不补差价。

（2）临街主体房屋总层数是二层及以上且底层被认定为门面的，门面按认定的面积实行“拆1还1”净面积回迁安置，底层未认定为门面部分和二层及以上部分的房屋按非临街独立房屋的产权调换方式执行。

3、 房改房、商品房和集资建房的产权调换

对全产权房、商品房和集资房的征收补偿，按建筑面积实行“拆1还1.1”， 调换住房，以旧换新，不补差价。未取得全产权的由被征收人到房改部门按房改政策完善相关手续后，按全产权给予回迁安置。

4、生产经营房的产权调换

居民私人生产经营房和认定的事实生产经营房屋的产权调换，

按实际生产经营建筑面积在住房产权调换的基础上上浮 20%产权调换，不再补偿停产停业损失和职工失业补助。

5、个人空屋基的产权调换

有合法手续并已下好房屋基础的宅基地，非临街的按照认定的基础面积1:1.6回迁安置住房，不补差价；临街的按照认定的办法1:0.8净面积安置门面到相应区域，剩余认定面积按1:1.6回迁安置住房，不补差价。

6、产权调换出现面积或楼层差异的处理 

（1）被征收房屋为住房的，产权调换房屋面积超过被征收房屋面积在20平方米以内（含20平方米）的部分，按3200元/㎡补差（每户只能享受一套超面积的优惠），产权调换房屋面积超出被征收房屋面积20平方米以上的部分按市场指导价4000  元/㎡优惠10%（3600元/㎡）结算补差。

（2）被征收房屋为门面的，超面积部分按以下方式结算：①超面积部分进深在12米内（含12米）的，由被征收人按市场指导价购买；②超面积部分进深在12米至15米内（含15米）的，由被征收人按市场指导价优惠15%购买；③超面积部分进深超过15米的，由被征收人按市场指导价优惠20%购买。

（3）被征收的住房、门面在产权调换时未回迁安置完剩余面积按以下方式结算：①住房未回迁安置完剩余部分，面积在20㎡（含20㎡）以内的，由征收人按3200元/㎡的价格在房屋交付使用时用货币一次性补偿；面积在20㎡以上的，由征收人 2200元/㎡的价格在房屋交付使用时用货币一次性补偿；也可以由被征收人委托房开公司代售，被征收人承担相应的税费。代售协议另行签订。②门面未回迁安置完剩余部分，面积在3㎡以内（含3㎡）的，由征收人按门面市场指导价的50%在门面交付使用时用货币一次性补偿；面积在3㎡至10㎡（含10㎡）的，由征收人按门面市场指导价的40%在门面交付使用时用货币一次性补偿。

（4）对低层回迁调换到高层或高层回迁调换到低层的，不计算楼层差价，实行零价差。

（5）住房补差按4000元/㎡的市场指导价优惠10%（3600元/㎡）执行，门面补差按12000元/㎡的市场指导价执行。

7、特困群体的安置  

经街道办事处书面证明为特困户的被征收人，若产权调换套内建筑面积不足45㎡的，按照《贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）》第三条的规定进行安置。

8、院落及附属物占地的征收补偿  

属于出让土地使用权性质的院坝、花园、空地等其他附属物用地，按照所在区域的基准地价标准予以征收补偿；属于划拨土地使用权性质或祖辈遗留的院坝、花园、空地等其他附属物用地，按照所在区域的基准地价标准的65%予以征收补偿。

9、附属物及室内装修的征收补偿  

（1）附属房屋不予以回迁调换，按照房地产评估机构出具的评估价格为依据予以征收补偿，也可按照本方案（附表1）的补偿标准执行。

（2）各类房屋及附属物室内装饰装修，按照房地产评估机构出具的评估价格为依据予以征收补偿，也可按照本方案（附表2、3）的补偿标准执行。

（3）附属物及装饰装修等费用补偿时间为回迁安置房竣工交付时抵扣房款，多退少补。

10、特殊情形的处理

主体房屋顶层轿子顶层高达到2.2米围护完整的按主体住房计算，但不计入自然层且按1:1产权调换，达不到2.2米的按附属房屋标准给予货币补偿。若顶层除轿子顶外还修建有部分住房的，按投影面积对应楼层层数结合系数实行产权调换。木质结构为两层的房屋，第二层层高达到2.2米的部分按建筑面积对应系数实行产权调换，层高达不到2.2米的部分按照建筑面积 1:1 给予产权调换，不计算系数。

11、产权证的办理  

被征收人产权调换后的房屋产权证由征收人负责办理，应回迁面积的税费由征收人负担，超安置面积部分税费由被征收人承担，被征收人承担证件的工本费。

12、房屋租赁关系、纠纷的处理  

房屋被征收人在房屋被征收前与第三人有房屋租赁关系的，由被征收人与承租人自行解除租赁关系。房屋被征收人若有产权、债权债务纠纷的，由房屋被征收人自行解决；若在征收期限内仍未解决的，由房屋征收人提出补偿安置方案先行征收，并由公证机关办理财产提存公证，待纠纷解决后再予以补偿安置。

五、其他补助费用

（一）搬迁补助费

按被征收人主体房屋建筑面积计算，被征收房屋面积不足40㎡的,每次按400元补偿（按搬出搬进两次计算），被征收人房屋面积超过40㎡的,按每次10元/㎡补助（按搬出搬进两次计算），搬出时支付一次，回迁安置交付使用时支付一次。

（二）临时安置期限、临时安置费、逾期临时安置费

根据本项目建设的实际，征收人不能提供临时安置房，由被征收人自行过渡，征收人支付临时过渡安置费。过渡期限统一为36个月，过渡安置补助费从腾空房屋交钥匙之日开始计算，首次支付6个月，以后每个季度支付一次直至房屋交付使用之日。超过过渡安置期限的，过渡安置补助费在原基础上上浮15%给予补助；对用现房安置的，给予3个月过渡安置费补助。

住宅部分按被征收人主体房屋建筑面积计算，门面、生产经营房按实际从事生产、经营性用房面积计算，其补助标准分别为：住宅房屋每月8元/㎡，生产加工经营房每月12元/㎡，临街门面25元/㎡。

（三）征收非住宅房屋造成停产停业的，按照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第三条、第四条之规定分别按以下情况补偿：

1、对单位、集体非住宅房屋和临街门面征收给被征收人造成停产停业损失的，应给予补偿。

2、房屋征收公告发布前已停产停业的房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。

3、停产停业损失补偿对象必须是实际从事生产经营且持续经营一年以上的，按实际经营面积计算。补偿标准为25元/㎡，共计支付3个月。

4、停产停业损失补偿从腾空房屋交钥匙之日起计算。

5、停产停业职工失业补助。对单位、集体非住宅房屋和门面征收给被征收人造成停产停业损失的，按实际经营建筑面积给予计算6个月一次性职工失业补助。补偿标准：1000元/人·月。计算人数：门面经营面积50㎡以下按1人计算，50㎡及以上按2人计算。

六、征收补偿程序

（一）工作程序

1、房屋征收部门将征收范围、征收期限及征收实物评估补偿价款等进行公示或通知房屋被征收人。

2、经初评、复核并经房屋征收当事人签字认可后，由房屋征收部门公布征收实物各项数据指标、征收补偿标准、方式及程序等相关内容，接受社会监督。

3、坪兴寨南片区棚户区改造工作组在六个月之内组织房屋被征收人签订征收补偿协议，待签约率达到90%后，开始计发过渡费、搬家费等费用。

4、被征收人在规定期限内持居民身份证、房屋所有权证、土地使用权证、户口簿和水、电、闭路电视、网络通讯缴费等有关凭证到工作组办理征收补偿相关事宜。

（二）争议解决程序

1、房屋征收部门与被征收人，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县人民政府作出征收补偿决定。房屋被征收人对征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

2、房屋被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，同时在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

3、在征收过程中，有下列情形的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》给予相应处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任:

（1）敲诈勒索财物的；

（2）组织、煽动或参与闹事，扰乱社会秩序的；

（3）阻碍国家机关工作人员依法执行公务的；

（4）阻扰房屋征收补偿工作，扰乱生产经营秩序的；

（5）其他严重影响和干扰棚户区改造房屋征收补偿工作的行为。

七、本方案由自治县住房和城乡建设局负责解释。

附件：1.附属物征收补偿标准

2.附属设施补偿标准

3.房屋室内装饰装修补偿标准

附件1

附属物征收补偿标准

附件2

附属设施补偿标准

附件3：

房屋室内装饰装修补偿标准

续附件3          房屋室内装饰装修补偿标准

《印江自治县坪兴寨南片区棚户区改造项目 房屋征收补偿方案》（征求意见稿）

征求意见表